兴业证券丨道由白云尽，春与青溪长：REITs 全攻略（上） 一二级市场、持有人结构、打新、量化策略与产品

来源：兴业证券

分析师：郑兆磊、张博

整理：好投汇

投资要点：

⚫ 高分红叠加低相关性，REITs 重要性不言而喻。那么 REITs 有哪些类型，各有 什么特征？行情被什么因素驱动？如何参与一级市场，打新有什么风险点？二 级市场流动性和估值如何，估值可以用来择时吗？谁在投资 REITs？多因子策 略在 REITs 上有效吗？REITs 如何助力资产配置策略？REITs 产品前景如何？ 本文围绕以上问题展开。

⚫ 市场总览：1）在我国公募 REITs 似股非债，风险特征接近股票，是和其它大 类资产都具备低相关性的“超级红利基金”。2）2024 年“常态化”发行以来， REITs 发展驶入快车道。3）回顾历史，REITs 整体走势受到政策、市场情绪、 投资者结构变化、基本面、相对债券和红利股的息差等多重因素的驱动。

⚫ 一级市场：1）战略配售、网下打新、公众发售三个环节的获配比例近似 7:2:1。 目前机构参与一级市场打新的热度高，推高认购倍数。2）纸面看，REITs 上市 后的收益和胜率均较为可观，但上市后表现好的 REITs 往往认购倍数也较高， 导致获配少；而认购倍数低的上市后表现可能不及预期，拖累打新收益。

⚫ 二级市场：1）目前主流 REITs 指数仅有中证 REITs 全收益/价格指数，但各资产类型走势常常出现分化，需拟合各资产类型指数。2）流动性仍然是 REITs二级市场的掣肘，平均来看个券流动性可能仅为微盘股的 20%。3）从时间序列上看 REITs 动量效应明显而非反转，历史上估值明显下行时往往不是抄底的好时机。躲避“杀估值”时刻的择时策略表现优秀，相对指数年化多头超额 8%。

⚫ 持有人结构：保险和券商仍然是主流玩家，但 FOF 也明显抬头。

⚫ 优选 REITs 组合：1）对 REITs 进行了详细的多因子测试，基于估值、换手率、基本面变化等因子可以构造优选 REITs 策略，优选 10 只 REITs 相对中证 REITs全收益指数年化超额约 11%（扣费后后）。2）REITs 也存在类似行业轮动的资产类型轮动效应。3）对策略容量，常态化发行后的市场情况也进行了测算。

⚫ 资产配置：在风险平价模型中加入 REITs 指数或优选 REITs 组合可以提升组合的收益表现。

⚫ REITs 产品化：目前主要投资于 REITs 的基金的底层标的仍为海外 REITs。未来看好 REITs 指数或指数增强产品的发展。

⚫ 5 月 7 日的发布会上，证监会主席提及“支持上市公司利用股、债、REITs 等多种工具开展直接融资”，REITs 作为融资手段首次和股债并列，需要认识到REITs 也是一种“化债”路径。道由白云尽，春雨青溪长，期待 REITs 在帮助实体经济优化资源配置的道路上走的更远，同时也坚定看好 REITs 作为一个低相关性高股息品种在资产配置中的作用。

风险提示：结论基于历史数据，在市场环境转变时模型存在失效的风险。