作者：嘟嘟的投研CheatSheet，好投学堂专栏作家
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政策催生暴力反弹
2024年2月8日证监会发布了『监管规则适用指引-会计类第4号』，在制度层面明确了REITs的权益属性，为指定为FVTOCI（公允价值计量且其变动进入其它综合收益）扫除了障碍。
一旦REITs允许被指定为FVTOCI，意味着只有分红才会影响当期损益，而资产负债表日的公允价值变动将计入OCI（其它综合收益），出售时实现的资本利得和损失也将计入OCI；持有REITs的机构账面利润将不再因REITs价格波动而出现浮盈浮亏。
在低波资产全面资产荒的时代，部分嗅觉灵敏的机构自有资金跑步进场，催生了本轮REITs的大反弹。
大涨之后还能追涨吗？
REITs强制分红的属性决定了其类固收的性质，按照相关规定每年需要将90%以上的收益拿出来分红。
此前受2022年疫情封锁和2023年经济恢复不及预期影响，REITs的经营预期普遍出现大幅度下修，进而导致了REITs的下跌。尤其是产业园区类REITs，像建新中关村产业园REIT，在2018年-2021年上半年时，出租率仍能达到90%以上，但到了2023年末，时点出租率仅为63.75%，不可避免地导致了收入和利润的下滑，近一年REIT价格下跌了40%。
因此，在REITs能被指定为FVTOCI之后，机构自营账户能否持续买入的核心是估值性价比。
那么，REITs的估值该如何来衡量？
国内公募REITs具体分为特许经营权REITs和产权REITs，前者包括能源、高速公路、市政生态等项目，后者则涵盖仓储物流、保障性住房以及产业园区项目，二者估值体系天壤之别。
产权REITs经营存续期长，而且底层标的使用/经营年限到期后存在残值，因此更像是高股息的股票，每期分红就是实打实的股息。而特许经营权REITs，由于持有期间的现金分派实际上包含了分红跟本金的摊还，因此看上去股息率/派息率会比产权REITs高不少，但大家不要看着股息率很高就使劲地猛冲。
在5%的IRR要求下：若项目存续期为10年，每年的股息率要求为12.95%，若项目存续期为15年，每年的股息率要求为9.63%。以平安广州广河REIT为例，其10%左右的股息率，如果结合剩余12年左右的特许经营年限考虑，对应IRR差不多就是5%，跟产权REITs 4-6%的股息率水平基本相当。
因此，大部分REITs的股息回报率折算下来大多落在4-6%的区间，基本与高股息股票一致。当然，这个股息率也是比较粗糙的估值方式，如果较真去看的话还得考虑未来经营稳定性等因素。
如果是机构的自有资金，从REITs允许被指定为FVTOCI的角度看，目前的股息回报性价比还是可以的；如果是资管产品的资金，这个回报可能就没那么性感了，但作为新鲜事物多些关注和研究总是有必要的。
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