作者：任博宏觀論道
题图：任博宏觀論道微信公众号
导读：预计房价还有20-30%的跌幅
一、2024年6月26日（周三），北京市住建委、人行北京分行、金融监管总局北京局、北京住房公积金理中心联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，对房地产市场相关政策进行调整优化，下调了最低首付比例和房贷利率下限，将多孩家庭的二套房认定为首套房，并提高了购买特定项目的公积金贷款额度。
二、2024年5月17日地产新政实施以来，各地纷纷响应号召，调整辖区内的地产政策（如上海、广州等一线城市于5月27-28日相应调整），但北京一直扭扭捏捏，直至6月26日才正式公布调整后的地产政策。目前，包括四个一线城市的全国各地均已完成了地产政策的调整，除四个一线城市外，其余地区的房贷政策与全国保持一致，即首套房与二套房的首付比例分别为15%和25%，首套房与二套房的房贷利率下限均已被取消。
三、在四个一线城市中，广州除有一些限购举措外，房贷首付比例、下限和全国也是一样的；深圳首套房与二套房的首付比例分别为20%和30%，房贷利率下限分别为LPR045BP和LPR-5BP，基本已经取消限购。换言之，目前广州是一线城市中政策最松的，深圳其次。
四、相较广州与深圳，北京与上海的政策基本相同，即首套房与二套房的最低首付比例均分别为20%与30%，房贷利率下限均分别为LPR-45BP、LPR-5BP（部分地区二套房利率下限为LPR-25BP。从这个角度来看，目前地产政策由紧到松的排序依次为北京与上海、深圳、广州、其它。当然除房贷政策外，限购以及首套房的认定规则等其它政策也需要关注。
五、很多人把此次北京跟随式调整房地产政策赋予极高的信号意义，但笔者认为这纯粹是想多了，北京此次政策调整释放的信号极其微弱。
（一）本轮全国性的地产政策始于517新政，北京是最后一个响应的，且距离5月集中政策调整期已过去一个月，市场的预期基本已落空。
（二）本次北京出台的新地产政策并没有超出市场预期，和上海基本相同，意义不大。
（三）和一个月以前相比，目前市场对地产行业的预期更弱，在没有超预期的政策之下，北京此举带来的效果基本可以忽略。
六、回溯近两年地产金融政策调整的逻辑，大致是释放潜在购买力的思路。但是需要承认的是，政策的效果并不佳，笔者认为其中很重要的原因有三个：
（一）除2023年的831地产政策外，大部分地产政策均只针对增量购买力，对实力更强的存量购买力没有给予足够重视。
（二）政策幅度和频率均明显偏弱，节奏上扭扭捏捏，使得持币观望的群体总是能够获得政策溢价，而受政策诱导进场的群体反而成为政策的“受害者”，不仅需要承场调整带来的损失，还要承受失去政策溢价带来的机会成本。
（三）过多考虑了政策可能带来的长期弊端，而忽视了政策调整带来的短期效益，从而导致政策层面畏首畏尾，并在一定放大了问题本身。
总之，在市场预期政策会持续放松的背景下，扭扭捏捏的放松实际上等于变相收紧，这一政策逻辑和思路实际上是在奖励那些持币观望的群体，而惩罚那些最先入场的人。
七、换言之，在地产行业仍持续调整的过程中，通过降低房贷利率与首付比例而让老百姓加杠杆的做法可能并不是特别妥（除非调整已近末尾），此时降低持房群体的杠杆压力（如降低存量房贷利率）以及稳住地产行业调整的节奏才是最为重要的，而国家队也需要承担起相应的托底责任，以弥补市场的失灵。
八、我们在之前的文章中曾指出这一轮地产行业会朝着十年前或十五年前（即2014-2015年以前或2009-2010年以前）的位置调整，即目前地产行业的底还没到，预计还有20-30%的调整幅度。目前从市场表现和情绪来看，这个结论仍无须修正。
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